06.01일부터 '주택 임대차 신고제' 시행, 계도기간 1년동안 과태료 X

 

국토교통부는 투명한 임대차 시장 조성과 임차인의 권리 보호 강화를 위한 '주택 임대차 신고제'를 시행하기 위해 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 하위법령 개정을 완료하고, 06.01일부터 본격 시행한다고 밝혔습니다.

임대차 신고제

임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약 내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권익을 보호하기 위해 도입되는 제도입니다.

1. 신고 대상

임대차 신고대상은 신고제 시행일인 06.01일부터 체결되는 신규, 갱신(금액변동 없는 갱신계약은 제외) 임대차 계약이며, 전국(경기도 외 도지역의 군 제외)에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 금액의 임대차 계약으로 정했습니다.

 

06.01일 이전에 체결된 계약은 신고대상이 아니며, 임대차 계약은 수도권 전역(서울, 경기, 인천), 광역시, 제주도, 도(道) 지역의 시(市) 지역입니다.

 

- 신고 지역

 

임대차 거래량이 작고, 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 경기도 외 도 지역의 군은 신고지역에서 제외하였습니다. 

 

확정일자(만 건, '20년 기준) : 전국 217, 경기도 외 도 관할 군 지역 3.6 (1.7% 비중)

 

- 신고 금액

 

확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액과 신고 능력 부족이 우려되는 고시원, 비주택 임차가구의 월차임 평균액 등을 감안하여 신고대상 금액을 설정하였습니다.

 

임차보증금 최소금액 : 서울 1.5억, 경기 대부분 및 세종 1.3억, 광역시 등 7천, 그 외 6천만 원

고시원, 비주택 임차가구 월세 평균액(만원, 전국) : 고시원 28.3, 비주택(판잣집, 비닐하우스, 움막) 20.6

2. 신고 내용

계약 당사자 인적사항, 주택유형 · 주소 등 임대 목적물 정보, 임대료 · 계약기간 등 임대차 계약내용으로 구성하였으며, 임대차 계약서의 주요 작성 항목과 동일합니다.

 

임대차 계약내용 (신규) 보증금, 차임, 계약기간, 체결일 + (갱신) 종전 임대료, 갱신요구권 사용 여부

3. 신고 방법

신고대상자(임대인, 임차인)는 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 임차주택 소재지 관할 주민센터를 방문하거나, 온라인(부동산 거래 관리시스템)으로 신고할 수 있습니다.

 

부동산 거래관리시스템 https://rtms.molit.go.kr 

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

신고서를 작성하여 계약 당사자 공동으로 제출하는 것이 원칙이나, 신고인의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 1명이 당사자가 공동 날인(서명)한 임대차 계약서를 제출하면 공동 신고가 가능하며, 공인중개사 등 신고인의 위임을 받은 대리인도 위임장을 첨부하면 방문 또는 온라인 신고가 가능합니다.

 

이를 위해 공인중개사협회에 신고제 시행을 안내하고 협조를 요청하였으며, 부동산원 협력중개업소 등에 포스터, 리플릿 등 홍보물을 약 7만 장 배포했습니다. 위임장은 임대차 신고를 위임한다는 내용을 확인할 수 있으면 되며, 신고인 편의를 위해 부동산 거래신고 시스템에서 예시 서식을 등재할 예정입니다.

4. 계도 기간

신규 제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안하여 시행일로부터 1년('21.06.01 ~ 22.05.31) 간 계도기간을 운영할 예정이며, 계도기간 중에는 과태료가 부과되지 않습니다. 계도기간 이후에도 과태료 부과절차 개시 전에 자진 신고 시 과태료를 면제하는 등 일반 국민의 부담을 최소화 할 예정입니다.

 

임대차 신고제 도입에 따른 편익

 

1. 임차인의 권익보호 강화

임대차 신고제를 통해 확정일자를 자동적으로 부여받게 됨에 따라, 임차인의 권익보호가 대폭 강화될 전망입니다. 현재 확정일자는 대부분 일과 중 주민센터를 방문해 받고 있으며, 소액 · 단기 · 갱신계약은 확정일자를 받지 않는 경향이 있었습니다. 앞으로는 임대차 신고시 계약서를 제출하면 확정일자가 수수료 없이 자동으로 부여되어, 신고 접수일부터 확정일자의 효력이 발생됩니다.

 

방문, 온라인 신고에 관계없이 수수료(600원)가 면제되며, 임대차 신고필증 우측 상단에 확정일자 번호가 표기됩니다. 휴일에 상관없이 24시간 온라인 신고가 가능해, 확정일자를 받기 위해 주민센터를 방문하는 번거로움 또한 대폭 줄어들 것으로 예상됩니다.

2. 투명한 임대차 시장 정보 공개

임대차 신고제를 통해 임대차 가격 · 기간 · 갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개되어 거래 편의가 높아질 전망입니다. 부동산 매매 실거래 가격처럼 임대차 정보가 공개되면 임차인은 주변의 신규 · 갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해집니다. 또한 거래 시 협상력이 높아질 것으로 기대됩니다.

 

또한 임대인도 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어, 적정 임대료 책정에 도움이 될 것으로 예상됩니다.

신고제 시행을 위한 의견 수렴

 

1. 시범 운영

국토교통부는 신고제 시행에 앞서 지자체의 신청을 받아 5개 동 주민센터에서 신고 시스템 및 업무 처리절차에 대한 점검을 위한 시범운영(04.19 ~ 05.31)을 실시하고 일선 업무담당자의 의견을 수렴했습니다. 

 

주민센터 통합민원창구 담당자는 "임대차 신고업무가 기존 확정일자 신고와 유사하여 시범운영이 순조롭게 진행되었다"라고 전하며, 시스템상 정보 입력 간소화 및 온라인 팝업 안내 홍보 강화 등 현장에서 제기한 개선의견이 본격 시행 전 모두 반영되어 제도가 무리 없이 잘 운영될 것으로 예상된다고 밝혔습니다.

2. 지자체 담당자 교육

또한 국토교통부는 신고제 시행에 앞서 전국 17개 시도, 시군구 업무담당자를 대상으로 임대차 신고제 내용과 업무처리 절차 등에 대한 교육을 05.06~05.21일, 2주간 실시하였습니다. 사전교육 자료를 통해, 일선 공무원들이 신고제 업무를 차질 없이 수행할 수 있도록 신고제 전반의 내용을 공유하고 질의응답을 통해 현장의 의견을 수렴하였습니다.

 

주요 반영 의견

입법예고, 시범운영 및 지자체 순회교육을 통해 제기된 다양한 의견을 적극 반영한 임대차 신고제 사무편람을 마련하여 지자체에 배포하였으며, 주요 반영 의견은 다음과 같습니다.

 

① 학교 기숙사는 관계 법령에 따라 학교시설로 분류되어 일반적인 주거용 임대차 계약 형식을 취하지 않고, 대학 e알리미에 기숙사비가 공시되고 있는 점을 감안하여, 신고대상에서 제외하도록 하였습니다. 대학교, 고등학교 등 학교 기숙사는 신고대상에서 제외, 회사 기숙사는 신고 대상에 포함됩니다.

 

② 단기 임대차 계약도 대상지역 및 금액에 해당되면 신고대상이나 일시 사용이 명백한 임대차 계약의 경우, 주택임대차 보호법 적용대상에서 제외되고 있는 점을 감안하여 전입신고가 되어있는 본 거주지가 있고 일시적 출장이나, '제주 1개월 체험' 등 다른 사정에 의해 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약의 경우 신고대상에서 제외하였습니다. (미신고 시 지자체에서 단기계약의 종합적인 사정을 감안하여 과태료 부과를 면제)

제도 정착을 위한 민 · 관 협업체계 구축

국토교통부는 제도 시행 초기 신고제가 빠르게 정착될 수 있도록 주택 임대 · 관리 관련 민간협회와 협력체계를 구축하고, 일반 국민들에게 다양한 형태로 제도를 홍보 · 안내할 계획입니다. 자발적 참여를 희망한 협력단체는 한국주택관리협회, 한국주택임대관리협회, 한국부동산자산관리사협회 3곳으로 신고제 안내와 무료 신고대행을 지원함으로써 제도 안착에 도움이 될 것으로 예상됩니다.

또한 행정안전부 협조로 06.01일부터 정부대표 민원포털인 '정부 24'에서도 신청이 가능하고 전입신고 시 임대차 신고를 안내하도록 임대차 신고 홈페이지 연결 서비스를 제공하는 등 일반 국민들의 접근성을 강화하였습니다.

 

임대차 신고제 관련 Q&A

Q. 임대차 신고는 언제부터 어디에서 신고해야 하나요?

A. 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터 등 기존 통합민원 창구에서 신청이 가능하며, 관할 주민센터 방문 없이 온라인 신고도 가능합니다. 

 

방문 : 읍면동 주민센터를 방문하여 평일 09 ~ 18시에 신고 가능

온라인 : 임대차 신고 시스템은 06.01일 09시 개시되어 그 이후 24시간 신청이 가능합니다.

 

검색 포털에서 '임대차 신고'를 검색하거나 직접 주소 입력(부동산 거래 관리시스템_

https://rtms.molit.go.kr 

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

Q. 06.01일 이전에 계약한 것도 신고해야 하나요?

A. 신고대상이 아닙니다. 06.01일 이후에 최초로 계약 체결되거나 갱신(변경)된 계약에 대해, 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

 

Q. 대상지역과 금액이 아닌데도 신고할 수 있나요?

A. 신고대상이 아니므로 신고할 수 없습니다. 경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 모든 계약이 신고대상이 아니며, 신고제 시행지역의 보증금 6천 이하 또는 월차임 30만 원 이하의 임대차 계약은 신고대상이 아닙니다. 

※ 신고대상이 아닌 경우, 확정일자는 기존 방식(방문, 수수료 발생)에 의해 신청 가능

 

Q. '21.06.01 이후 묵시적 갱신이 된 경우 신고대상인가요?

A. 신고대상이 아닙니다. 06.01일 이후 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신은 임대차 신고대상에 해당되지 않습니다.

 

Q. 임대차 계약신고는 누가 해야 하나요?

A. 신고 의무는 임대차 계약 당사자(임대인 · 임차인) 모두에게 있습니다. 다만 당사자 중 1인이 임대차 계약서를 제출하거나, 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 입금증 · 통장사본 등을 제출하면 신고할 수 있습니다. 위임장을 첨부(위임한 자의 신분증 사본 첨부)하여 신고를 위임 시, 공인중개사 등 위임받은 자는 누구나 대리 신고가 가능합니다.

 

Q. 당사자 중 1인이 신고하면 상대방은 신고 여부를 어떻게 확인하나요?

A. 신고 접수 및 완료단계에서 본인과 관련된 신고가 접수되었음을 문자로 통보되며, 임대차 계약 당사자는 온라인 신고 사이트를 통하여 언제든지 확인이 가능합니다.

 

Q. 온라인 신청 시 신고처리 상황을 어떻게 알 수 있나요?

A. 온라인 사이트를 통하여 진행 상황 확인이 가능하며, 서류 보완 등 문제 발생 시 문자로 안내 예정입니다.

 

Q. 임대차 계약서가 꼭 있어야 하나요?

A. 계약 내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고도 가능하나, 임대차 신고를 편리하게 처리하고 확정일자 자동부여를 위해서는 계약 당사자 중 1인이 계약서를 제출하여 신고하는 것을 권장합니다.

 

Q. 임대차 신고를 하면 확정일자는 어떻게 부여받나요?

A. 임대차 신고를 할 때 계약서를 함께 제출하는 경우 '임대차 계약 신고필증' 필증 교부 시 우측 상단에 확정일자 번호가 표기되며, 임대차 신고 접수가 완료된 날, 확정일자의 효력이 발생됩니다.

 

가령, 06.05일(토) 정상적으로 신고 접수 완료하고, 담당 공무원이 06.07일(월) 임대차신고 처리 시 확정일자 효력은 06.05일(접수 완료 시점)부터 발생합니다.

 

Q. 전입신고만 하면 임대차 신고가 자동으로 되나요?

A. 전입신고 시 임대차 계약서를 제출하면 처리가 가능합니다. 관할 주민센터를 방문하여 전입신고 시 임대차계약서를 함께 제출할 경우 통합민원청구에서 한 번에 처리가 가능하며, 정부 24를 통해 전입신고를 완료할 경우 임대차 신고 메뉴가 나타나 임대차 계약서를 등록 · 입력하여 임대차 신고를 할 수 있습니다.

 

다만 계약 후 30일이 지나 전입신고하게 될 경우 계약 후 30일 이내 임대차 신고를 먼저 신고하고 실제 입주 후 전입신고하여야 합니다.

 

Q. 임대차 신고 정보가 임대소득 과세정보로 활용되나요?

A. 임대차 신고제는 임대차 시장의 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 도입되는 제도로, 과세 자료로 활용하지 않습니다.

사설

국토교통부 김수상 주택 토지 실장은 "임대차 신고제는 임대차시장의 투명한 정보공개와 임차인 보호를 위한 제도임을 강조하면서 향후 전입신고, 전월세 대출 등 임대차 계약과 관련된 제도들과 연계방안을 마련하여 국민들에게 꼭 편리한 제도로 안착될 수 있도록 노력할 것"이라고 밝혔습니다.

 

신고제 및 시스템 사용 등 자세한 문의사항은 주택임대차 신고 콜센터(☎ 1588-0149)로 문의 가능하며, 운영시간은 평일 09시 ~ 18시 동안 운영합니다.

 

본 텍스트 데이터는 국토교통부 홈페이지 자료를 조사하여 작성하였습니다.