부동산 공시가격 현실화 계획, 재산세 부담 완화 방안

11.03일, 국토교통부와 행정안전부는 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 '공시가격 현실화 계획'을 수립 · 발표했습니다. 이와 더불어 서민 주거안정과 공시 가격 현실화에 따른 세부담을 완화하기 위해 '재산세 부담 완화 방안'을 함께 발표했습니다.

 

부동산 공시가격 현실화 계획

공시 가격은 조세 · 복지 등 우리 사회 여러 분야에 활용되는 국민 부담의 형평성과 복지제도의 공정성 등을 담보하는 기반입니다. 하지만 그간 50~70% 수준의 낮은 시세 반영률과 유형 · 가격대별 현실화율 격차 등 불형평 · 불균형 문제가 계속 지적되어 왔습니다. 이에, 국토교통부는 작년 2019.12월 '부동산 공시가격 신뢰성 제고 방안'을 통해 현실화 계획 수립을 제기했으며, 금년 2020.04월 부동산 공시법이 개정되며 법적 근거가 마련되었습니다. 국토연구원 등 연구를 통해 마련된 계획안은 관계기관 협의, 공청회(10.27일), 중앙 부동산 가격 공시위원회 심의(10.28일)를 거쳐 확정되었습니다.

공시가격 현실화 목표

부동산 공시 가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화됩니다. 20년 기준 공시 가격의 현실화율은 토지 65.5%(표준지 기준), 단독 주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69.0% 수준입니다. 현실화가 완료되면 90%로 유형별로 동일한 수준이 됩니다.

 

시세 반영률 목표치인 90%는 부동산 공시법 상 적정가격을 공시하도록 한 법률 취지에 따라 최대한 시세를 반영하되, 공시가격 조사 · 산정 과정에서 발생할 수 있는 오차를 감안하였습니다. 적정 가격은 통상적으로 시장에서 정상적 거래가 이뤄질 경우 성립 가능성이 가장 높은 가격입니다.

 

현실화 목표를 달성하면 유형별 현실화율의 형평성을 확보할 뿐만 아니라, 가격대별로 공시가격의 시세 반영률에서 차이가 있던 문제도 개선됩니다.

 

사진 출처 : 국토교통부 홈페이지

현실화 추진방안

현실화율은 평균적으로 연간 약 3%p씩 제고됩니다. 이렇게 되면 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독 주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성합니다.

시세 9억 원 미만 주택

시세 9억 원 미만의 주택은 개별 부동산간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려하여 초기 3년간(21년~23년) 유형 내에서 현실화율의 균형성을 제고하고, 이후 연간 약 3% p씩 현실화율을 제고합니다.

 

20년 기준 시세 9억 원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준으로, 23년까지 70%를 목표로 균형성을 확보한 이후, 30년 까지 90% 목표를 달성합니다.  평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억 원 미만 단독주택은 23년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고, 35년까지 90%를 달성합니다.

시세 9억 원 이상 주택, 공동 주택, 단독 주택

시세 9억 원 이상의 주택은 9억원 미만에 비해 높은 균형성을 확보하고 있는 만큼, 21년부터 연간 약 3% p씩 현실화하게 됩니다. 공동주택의 경우 시세 9~15억 원 구간은 7년간, 현실화율이 높은 15억 원 이상은 5년에 걸쳐 목표에 도달합니다. 같은 가격대의 단독 주택은 유형 간 형평성과 함께 사애적으로 낮은 현실화율을 고려하여 시세 9~15억 원 구간은 10년, 15억 원 이상은 7년 동안 현실화합니다.

토지

단위면적당 가격을 공시하는 토지의 경우, 이용 상황별 편차가 크지 않은 점을 고려하여 시세 9억 원 이상 주택과 동일하게 21년부터 연간 약 3% p씩 현실화합니다. 20년 현실화율(%)은 주거용 64.8%, 상업용 67.0%, 공업용 65.9%, 농경지 62.9%, 임야 62.7%로 나타났습니다.

 

사진 출처 : 국토교통부 홈페이지

현실화 방식은 유형별 제고 폭의 형평성을 확보하되, 동일 유형 내에서 가격 대간 균형성을 조기 확보할 필요성을 고려하였습니다. 연간 현실화 제고 폭(약 3% p)은 현실화 기간이 너무 장기화되지 않으면서, 단기간 내 공시가격 급등에 따른 부담도 고려하였습니다. 현실화율이 현저히 낮은 부동산의 공시가격 급등에 따른 부담을 고려하여, 연도별 제고 상한은 6%p(평균 제고분의 2배)로 적용합니다.

 

사진 출처 : 국토교통부 홈페이지

현실화에 따른 공시가격 변동 전망

현실화 방식을 고려하여 연도별 공시 가격은 직전 연도말 시세를 조사하고, 연도별 현실화 목표치를 반영하여 산정됩니다.

 

n 년도 공시 가격 = (n-1)년도말 시세 x ｛(n-1)년 현실화율 + 현실화 제고분｝

 

현실화에 따른 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%, 단독주택 3~7%, 토지 3~4% 수준이 될 전망입니다. 시세 9억 원 미만 주택의 경우, 선균형 제고 기간 중 연간 1~1.5% 수준으로 상승하며, 현실화율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억 원 이상의 경우 연간 4~7% 수준으로 상대적 변동 폭이 클 것으로 예상됩니다.

공시 가격에 대한 신뢰 강화

현실화는 정확한 시세 조사에 기반하고 있으므로, 산정 기준을 명확화하고 산정 시세에 대한 검증 · 심사도 대폭 강화됩니다. 시세 산정의 참고가 되는 거래 사례의 선정기준 및 부적정 참고 사례 배제 기준을 명확하게 제시하여, 조사자 별 자의성을 배제합니다. 자동 가격 산정 모형을 통한 대량 검증, 감정평가사 - 감정원 간 교차심사, 외부 전문가 심사 등 엄격한 심사를 거치도록 할 계획입니다. 

 

지자체에서 결정하는 개별 부동산 가격이 국토부의 표준 부동산 가격에 따라 현실화되도록 표준 - 개별 공시 가격 간 정합성을 제고합니다. 이원화된 표준 - 개별 가격 산정 시스템을 연계 · 통합하여 개별 부동산 가격에 대한 검증을 강화하고, 표준 부동산 규모도 확대합니다.

향후 계획

공시가격 현실화 계획은 21년 공시가격 산정부터 적용됩니다. 국토부는 관계부처 협의체를 구성하여 매년 현실화율 목표 대비 실적을 점검하고, 공시 가격에 대한 연차 보고서에 실적 및 점검 결과를 포함하여 국회에 제출할 예정입니다. 3년 단위로 추진 현황을 종합 점검하여 공시 가격뿐만 아니라 조세 · 부담금 · 복지제도 등 관련 제도에 대한 영향을 분석하고, 필요시 계획을 보완해 나갈 계획입니다.

주택 재산세 부담 완화

1 주택 보유자의 재산세 부담 완화를 위해, 1세대 1 주택자가 보유한 공시 가격 6억 원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 인하합니다. 대상 주택은 서민 주거 안정과 주택 공시가격 현실화에 따른 세부담 완화 취지를 고려하여 공시 가격을 6억 원 이하로 결정했습니다. 세율은 과세표준 구간별로 0.05%p씩 낮추기로 했습니다.

 

재산세는 초과 누진과세로서 이번 세율 인하로 국민 개인별로 받는 재산세 감면 혜택은 다음과 같습니다. 공시가격 1억 원 이하는 최대 3만 원,1~2.5억 원 이하는 3~7.5만 원, 2.5~5억 원 이하는 7.5~15만 원, 5~6억 원 이하는 15~18만 원이 감면됩니다. 

 

감면율은 최대 50%에서 최소 22.2%로 공시가격 1억 원 이하 주택은 50%의 감면 혜택을 받을 수 있으며, 초과 누진과세의 특성상 주택 가격이 높을수록 감면율은 낮아집니다. 

 

1 주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택 특례 세율표는 다음과 같습니다.

 

사진 출처 : 국토교통부 홈페이지

1 주택 보유자의 상당 부분이 이번 세율 인하를 통한 혜택을 받을 수 있을 것으로 보입니다. '세대' 판단시 대상 주택은 변동 가능하지만 '20년 재산세 부과기준으로 1인 1주택 전체 1,873만 호 중 1,086만 호 중 공시 6억 이하 1인 1 주택은 94.8% 1,030만 호로 나타났습니다. 전체적으로 연간 4,785억 원(3년간 약 1.44조 원)의 세제지원 효과가 있을 것으로 예상됩니다.

 

이번 세율 인하는 3년(21년~23년) 간 적용하되, 주택시장 변동 상황 · 공시 가격 현실화 효과 등을 고려하여 추후 재검토할 예정입니다. 인하된 세율은 내년 재산세 부과분(과세기준일 06.01일)부터 적용하며, 이를 위해 정기 국회에서 지방세법 개정을 논의할 예정입니다.

 

본 저작물은 국토교통부 홈페이지 자료를 조사하여 작성하였습니다.